Le business des diagnostics immobiliers (DPE)

En France, la loi oblige le vendeur d’un bien immobilier à faire effectuer un diagnostic immobilier de son bien avant la vente de celui-ci. C’est bien clair, on n’a pas le choix, on est obligé d’y passer !

Combien ça coûte ?
Un bras ! C’est exorbitant ! C’est pas compliqué, en général, le diagnostiqueur y passe entre 45 et 70 minutes, et ça coûte entre 400 et 500€.
On est donc parfois à 10€ la minute, comme je l’évoquais déjà ici en juillet 2010.

Qui peut effectuer un diagnostic immobilier ?
Depuis le 1er novembre 2007, tous les diagnostiqueurs immobiliers pour pouvoir exercer leur activité doivent se faire certifier par un organisme indépendant et accrédité par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation) selon la norme ISO 17024. La certification obtenue par le diagnostiqueur garantit à son client institutionnel ou privé qu’il est détenteur des compétences nécessaires pour réaliser le ou les diagnostics réglementaires, et met fin à l’expression de jugements de valeur souvent subjectifs émanant d’acteurs isolés de la filière professionnelle du diagnostic.

Le processus de certification comprend deux étapes : un examen théorique qui permet l’évaluation des connaissances théoriques requises pour chacun des diagnostics et un examen pratique, qui consiste en une mise en situation réelle du candidat pour évaluer son aptitude à la réalisation du diagnostic.

Compte tenu du nombre de personnes sur le marché des diagnostics immobiliers, on peut supposer que cette certification est assez accessible au commun des mortels. Mais ce n’est pas là où je veux en venir…

Le DPE : diagnostic de performance énergétique
Les diagnostics sont au nombre de 6 : l’amiante, le plomb, le DPE (diagnostic de performance énergétique), les termites, le gaz et l’électricité. Et c’est souvent le DPE le plus mis en avant. Pourquoi ? Parce que ce diagnostic vous indique deux valeurs : la consommation énergétique du bien (en gros, combien ça coûte que de vivre là, en énergie : gaz et électricité), et les émissions de gaz à effet de serre (en gros, combien ça pollue). Et que la note obtenue en consommation énergétique conditionne l’obtention d’un prêt à taux zéro et surtout son montant.

En effet, la note obtenue pour le DPE consommation énergétique s’exprime sous la forme d’une lettre, allant de A à G, A étant la meilleure note (donc une maison ou un appartement qui consomme peu d’énergie). Et selon cette note, l’acheteur peut prétendre à un prêt à taux zéro plus ou moins important : si le bien est noté A, B, C ou D, vous pouvez obtenir le prêt à taux zéro maximum (en plus des autres conditions requises pour son obtention bien évidemment) alors que si le bien est noté E ou F, vous aurez deux fois moins, et si le bien est en G, vous aurez 4 fois moins ! (détails ici : http://www.cbanque.com/credit/pret-taux-zero.php)

Vous comprenez donc l’importance d’obtenir une bonne note au DPE quand on souhaite vendre ou acheter un bien.

Mais comment est calculée cette note DPE ?
Oui, parce quand on sait que cela conditionne l’obtention d’un PTZ, et que tout ça est régi par des lois, on se dit que la méthode de calcul doit être carrée…

Voilà ce qu’on peut lire à ce sujet sur le site du gouvernement http://www.developpement-durable.gouv.fr/ :

La consommation d’énergie du bien immobilier indiquée sur le DPE vente est soit la consommation réelle évaluée sur les 3 dernières années, soit la consommation conventionnelle évaluée par une méthode de calcul approuvée par le ministère.

Plusieurs méthodes peuvent être utilisées pour réaliser évaluer la consommation conventionnelle d’énergie du logement, décrites dans l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine.

Trois méthodes ont été élaborées conjointement par des experts et les pouvoirs publics, et sont mises à disposition des professionnels du diagnostic : 3CL-DPE, DEL6-DPE et Comfie-DPE. Leurs algorithmes sont définis dans l’arrêté du 9 novembre 2006 portant approbation de diverses méthodes de calcul pour le diagnostic de performance énergétique en France métropolitaine.

Aucun logiciel n’est fourni pas les pouvoirs publics : les professionnels doivent coder les algorithmes et réaliser une interface pour faire des logiciels de diagnostic de performance énergétique. Les éditeurs ont désormais la possibilité de faire évaluer leur logiciel

Voilà, tout est dit : il y a donc bien 4 façons de calculer le DPE d’un bien immobilier : soit sur 3 ans de facture, soit avec l’une des trois méthodes élaborées par des experts !!!

Il y a quelques mois, je faisais réaliser un DPE pour une vente de maison : j’obtenais E. Après un coup de fil au diagnostiqueur, je passais en D.

Il y a quelques jours, un agent immobilier estime un appartement avant sa mise en vente. Il insiste sur un point : « il faut que votre DPE soit au moins en D. Je connais un diagnostiqueur qui pourra vous avoir le D ! »

Une collègue achète une maison il y a deux jours : le DPE est en E. Elle demande qu’un nouveau diagnostic soit réalisé : il est passé en D.

Conclusion : le calcul du DPE, c’est n’importe quoi, et c’est sur ce calcul que l’état décide du montant de votre prêt à taux zéro, un montant qui peut varier du simple au quadruple selon le DPE, rien que ça !

(Sources : http://fr.wikipedia.org/wiki/Diagnostic_immobilier / http://www.developpement-durable.gouv.fr/spip.php?page=article&id_article=13209)

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